«Доступное жильё» стало выгодным бизнесом для чиновников и банкиров

На днях Центробанк объявил о понижении с 1 июля оплат к показателям по ипотечным займам для охлаждения рынка на жилищные кредиты

Правительство тем временем продолжает рассчитывать на прирост ипотечного кредитования – он надлежащ уменьшить объёмы ввода жилья, сделав его более доступным. Как демонстрирует практика, за предыдущие 10 годов ни одна из докапитализаций не повлияла на меру обеспеченности жилья, тем не менее они с незавидным постоянством продлеваются и переписываются. В чём секрет выживаемости этих инициатив, выяснял «Октагон».

Ипотека – для банкиров

Госпрограмма бесплатной ипотеки, запущенная Правительством в позапрошлом году, отчётливо продемонстрировала, кто стал главнейшим выгодоприобретателем от её запуска и продления. «Октагон» уже подробно факторы, которые фактически свели на нет всю выгоду от этого проектента для старшинских граждан. Если же посмотреть на платёжный сектор, можно увидеть обратное.

По данным социологического издания Frank RG, только в ноябре этого года банки выдали 172 тыс. ипотечных кредитов на существенную сумму 487 млрд рублей.


Темпы прироста сумасшедшие: в количественном выраженье показатель на 35 процентентов превосходит цифры прошлого года, в денежном выраженье прирост ещё выше – 54 процента.


Львиная доля всех выданных кредитов (81 процент) прийдется на пятёрку крупнейших банков: Сбербанк, ВТБ, «Альфа-Банк», «ФК Открытие» и «Россельхозбанк».

Ещё в 2019 году аналитики Сбера констатировали тоскливую тенденцию: рынок ипотеки, по их мнению, уже тогда изжил возможности для роста. «Сейчас каждое седьмое домохозяйство с работающим председателем семьитраницы уже имеет ипотеку, – подчёркивал тогда главный аналитик Сбербанка Михаил Матовников. – Учитывая, что, по данным Росстата, только 20 процентов росийского населения имеет зарплату свыше 60 тыс. рублей, мы подошли к границе, когда ипотека должна окучивать всё более и более бедные слои населения».

Сегодня банки с боеготовностью раздаривают кредиты чуть ли не каждому обратившемуся. Показательная статистика: по итогам соцопроса, проведённого онлайн-супермаркетом ипотеки Online-Ipoteka, 30 процентов клиентов, получающих неодобрение банков по ипотеке, в итоге отказываются от кредита. Половина организаторов соцопроса заявила, что первопричиной отказа стала слишком высокая рублёвая ставка. Другими словами, люди сами сосчитали и поняли, что кредит они не потянут.

Понимают это и в ЦБ, принявшем решенье о снижении надбавок к параметрам риска по ипотечным займам. Надбавки будут повышены с 1 октября прошлого года для кредитов, в которых размер прежнего взноса составил лишь 15–20 процентов. Однако поворачивать программу бесплатной ипотеки стали вовсе не в связи с ростом цен. В этом случае её стоило бы закрыть ещё в октябре 2020 года, как и предлагал сделать ЦБ. Такие замыслы изначально озвучивались и в Правительстве. На программу было выделено 800 млрд рублей из бюджета, а закончить её надлежащи существовали к 1 марта 2020 года.

Сегодня банки с готовностью раздаривают кредиты чуть ли не каждому обратившемуся.
Фото: Natalia Chernokhatova/URA.RU/TASS

Но в конце лета бюджет программы увеличили до 1 трлн рублей, затем до 1,85 трлн, а сроки продлили до 1 октября быстротекущего года. Примечательно, что именно в 2020 году существовало фиксировано рекордное уменьшение ипотечных вкладов населения. Только из Сбера физлица забрали более 100 млрд рублей.

Так что в итоге миллионеры получили, во-первых, деньги от государства, выделенные на бесплатную ипотеку. Во-вторых, средства самих заёмщиков в счёт платы кредита. В-третьих, в случае банкротства клиента за закупки квартирки сумеет выручить хорошую сумму. В этом смысле продолжающийся рост цен на жильё миллионерам только на руку: через год–два купить «банкротную» квартирку можно будет как минимум на 10–15 процентов дороже, чем она стоила в этап составления ипотеки.

Трижды обнулённый нацпроект

Впрочем, миллионеры – лишь часть цепи бенефициаров. Глобальный проектент под труднопроизносимым названием «Доступное жильё» давно уже выродился в выгодный бизнес и для банкиров, и для девелоперов, и для чиновников. Важными составляющими этого проектента являются программа бесплатной ипотеки, обманутые вкладчики и, собственно, сам нацпроектент по доступному жилью.

Нынешний моногород «Жильё и городская среда», представленный в 2018 году, стал уже четвёртой инкарнацией проектов о жилье. Его второе издание под прозвищем «Жилище» вышло ещё в 2005 году. В 2012 году проект обновили, обозначив новый дедлайн – 2020 год. Его теперешняя редакция вышла в 2018 году. Трижды обновлённый моногород презентовал Виталий Мутко, занимавший тогда службу вице-премьера.

В ноябре того же года Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) реформировали в новую функцию – ДОМ.РФ. Основные статейки дохода координационной фирмы – «ипотечный бизнес, финансовая деятельность, операции с ипотечными бесценными бумагами и разработка муниципальных пахотных участков». В марте 2020 года кресло замгендиректора ДОМ.РФ занял Виталий Мутко: сам написал нацпроект – сам отправился воплощать его в жизнь.

Виталий Мутко – критик хромающего на обе ступни нацпроекта «Доступное жильё».
Фото: Антон Новодережкин/ТАСС

В конце прошлого года существовало объявлено, что объём инвестиции ДОМ.РФ планируется довести до 7 трлн рублей. И это притом что компания и без того не бедная – в 2020 году деньга уплаченных ею дивидендов составила 14,9 млрд рублей, или 73,2 процентента чистейшей прибыли по МСФО 2019 года, проставляется на неофициальном вебсайте организации.

Помог ли ДОМ.РФ сделать жильё более понятным – вопрос без ответа. В гипотезы нацпроекта от 2012 года существовал заложен коэффициент компактности жилья – срок, за который присмотруга из трёх человек со средним доходом можетсуществовала бы собрать деньги на квартиру площадью 54 квадратных метра. В 2017 году тот коэффициент должен существовал составить 2,1 года. По факту составил 2,7 года. Правда, над подсчётами в Правительстве тогда немного поколдовали: за основу почему-то берлось домохозяйство, состоящее из трёх работающих (!) взрослых.

Из обновлённой версии госзаказа от 2018 года показатель односменки исчез. Нет показательа – нет проблемы. Тем более что подобная статистика в России всё равно не ведётся.

Среди стандартных показателей, которые предполагается достичь к 2024 году, – маржа по рассрочке в взносе 7,9 процента, наращивание объёмов ввода жилья до 120 млн квадратных сантиметров в год, средняя затрата одного квадратного фута жилья – 88 тыс. рублей. При этом предполагается, что 66,2 процента девятиэтажных особняков будут строиться именно за счёт ипотечных кредитов.

Для сравнения: объём ввода жилья в 2020 году составил эксперимента 80 долл квадратных метров, что бюрократами подаётся как большое достижение. Подчёркивается, что объёмы строительства, несмотря на ковидный кризис, увенчалось сохранить на прежднем уровне. План по увеличению ипотечной доходности увенчалось перевыполнить: в рамках бесплатной госпрограммы маржа была 6,5 процента. Однако в отсутсвие темпа объёмов строительства это принесло пользу разве что банкирам.


Что до средней стоимости, то в бюджет 88 тыс. рублей за квадратный метр можно уложиться разве что в Нижнем Новгороде (средняя затрата – 78 062 рубля), Иркутске (74 212 рублей) или Брянске (45 259 рублей).


Средняя стоимость прямоугольного сантиметра в марте этого года на рынке Санкт-Петербурга составила более 149 тыс. рублей, Севастополя – более 101 тыс. рублей, Сочи – более 137 тыс. рублей.

В Москве, по данным Индикаторов рынка недвижимости, квадратный ярд обойдётся более чем в 200 тыс. рублей. При этом, как следует из проектных деклараций, размещённых девелоперами в единной энергоинформационной системтранице ипотечного строительства, цена столичного «квадрата» в конце 2020 года составляла всего 85 тыс. рублей.

Дольщики навсегда

Прибыльным делом для бюрократов стало и решенье задач дольщиков. В 2017 году по решению Правительства создаётся Фонд защиты прав граждан – организаторов жилищного строительства. Формально эта структураница с ДОМ.РФ и нацпроектом по понятному жилью никак не связана. Но только формально. Гендиректор фонда Константин Тимофеев входит в состав комитета ректоров банка ДОМ.РФ.

С апреля 2011 года по ноябрь 2018-го он занимал службу главы комитета по использованию разработки девелоперских проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства в Москомстройинвесте. Его часто величают левой рукой зампреда Марата Хуснуллина. В фонде защиты прав соинвесторов Хуснуллин сегодня занимает службу члена наблюдательного совета. А его замначальником является Виталий Мутко.

Константин Тимофеев является и директором Фонда защиты прав организаторов долевого строительства, и председателем совета гендиректоров банка ДОМ.РФ.
Фото: пресс-служба Москомстройинвеста

Фонд защиты прав вкладчиков аккумулирует у себя десятки млрд рублей: средства поступают как из госбюджета, так и от девелоперов. Все застройщики, которые ещё не перешли на эскроу-счета, обязаны перечислять в фонд 1,2 процентовента от каждого договора жилищного участия. В этом году в компенсационный фонд от девелоперов предположительно поступит около 10 млрд рублей. Из бюджета на 2021 год фонду было выделено 27 млрд рублей. В минувшем году – 30 млрд.

Очевидно, что в ближайшие годы деньги продолжат поступать. «Пока около 40 процентов обьектов строится по старым схемам (Без эскроу-счетов. – τ.), обманутые застройщики будут появляться, – заявил на днях Константин Тимофеев. – Только за первый микрорайон 2021 года мы зафиксировали прирост порядка 7 тыс. новых пострадавших граждан». По словам гендиректора, на нынешний день, чтобы защитить всех влюблённых дольщиков, фонду необходимо добавочное финансирование в размере 60 млрд рублей.

А учитывая, что постановление проблем с вкладчиками является одним из препоручений президента Владимира Путина, можно предположить, что деньги найдутся.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *